Kernsanierung statt Abriss.

Zusammen mit dem Brauerei-Hauptgebäude und der denkmalgeschützten spätgotischen Burgfriedenssäule aus Tuff auf dem gleichen Grundstück bildet es seither eine kleine, zur Straße hin orientierte Platzsituation mit Grünraum. 2022 beschloss die Sedlmayr Grund und Immobilien AG, München, eine grundlegende Modernisierung. Abriss oder Kernsanierung standen hierbei zur Diskussion.

Mit dem gegenüberliegenden Bau des Bayerischen Rundfunks steht das Spaten-Gebäude in einem stadtraumbildenden Dialog. Materialien, Bauvolumen, Gebäude- und Geschosshöhen, Chromatik und Architektursprache bilden hier in der Maxvorstadt gemeinsam mit anderen angrenzenden Bauten ein stimmiges städtisches Ensemble.

Die Fassaden des Spaten-Gebäudes und des Bayerischen Rundfunks zeichnen sich durch eine strenge vertikale und horizontale Gliederung aus. Die Horizontalität ergibt sich neben der Fensteranordnung durch die Verkleidung mit dicken römischen Travertinplatten.

Nach fünf Jahrzehnten war das Gebäude vor allem hinsichtlich der Raumaufteilung nicht mehr zeitgemäß, und die Immobiliengesellschaft musste entscheiden, wie sie den Standort für ihre Mieter und Nutzer attraktiv halten wollte.

Abriss und Neubau wären möglich gewesen, da das Gebäude weder unter Denkmal- noch unter Ensembleschutz steht. Der Bauherr entschied sich schließlich für den Erhalt und eine Kernsanierung. Auch wenn ursprünglich wirtschaftliche Überlegungen ausschlaggebend waren, zeigt sich inzwischen, dass die Kernsanierung in jeder Hinsicht die richtige Entscheidung war. Die positiven Aspekte – der städtebaulich-architektonische Fortbestand des Gebäudes und somit des Straßencharakters sowie die Einsparung großer Mengen grauer Energie durch den Verzicht auf Abriss und Neubau – standen letztlich nicht im Widerspruch zu den Modernisierungserfordernissen. Ganz im Gegenteil. Heute beherbergen die einzelnen Etagen großzügige, beidseitig lichtdurchströmte Großraumbüros in solider Bauweise.

Die wichtigsten Maßnahmen waren dabei die Aufhebung der ursprünglichen Aufteilung in Einzelräume und Flure, moderne Haus- und Elektrotechnik sowie neue Fußböden. An den weiß gestrichenen Betondecken verläuft die Haustechnik heute offen sichtbar. Der Gesamteindruck ist zeitgenössisch lässig, rau. Durch den neuen Fußbodenaufbau und monochrome, helle Beläge in Steinoptik wurde nicht nur eine bessere Trittschalldämmung erzielt, sondern der Raum wirkt auch größer.

Auf jeder Etage fällt nun Licht von Nordost und Südwest in die großen, die gesamte Gebäudetiefe umfassenden Räume. Großraumbüros, Besprechungsräume, Gemeinschaftsküchen und Aufenthaltsbereiche lassen heute völlig vergessen, dass sich hier noch vor wenigen Monaten viele Gänge und kleine Büros aneinanderreihten.

Ein großer, besonders eleganter und mit modernster Technik ausgestatteter Besprechungsraum in der ebenerdigen Lobby steht allen ansässigen Unternehmen zur Verfügung und kann einfach gebucht werden. Lediglich das nun in zartem Grün gehaltene Treppenhaus mit seiner schlichten Eleganz, mit Steintreppe und filigranem Stabgeländer, blieb weitgehend unverändert. Großformatige historische Fotos aus der Firmenchronik von Spaten erzählen zurückhaltend die Geschichte des Ortes.

Die hochwertigen modernen Büros mit wohnlicher Atmosphäre in bester Lage sind nun wieder attraktive Standorte für zahlreiche Unternehmen. Um hier zu arbeiten, lassen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der einzelnen Firmen den Homeoffice-Modus, der nach dem Ende der Pandemie vielfach beibehalten wurde, gern wieder hinter sich.

Und schließlich die Fenster: Ihnen kommt in dieser Kernsanierung eine Schlüsselrolle zu. Mit der Einschubmethode von Finstral konnte der Fenstertausch behutsam, schnell, zuverlässig und qualitätvoll erfolgen. Aufgrund der schlanken Profile der Nova-line-Flügel bleibt die Fensterfläche trotz Einschub gegenüber den alten Fenstern unverändert groß.

Die Einschubmethode hat für ein Bauvorhaben dieser Art eine ganze Reihe von Vorteilen: Sie ermöglicht einen Fenstertausch ohne strukturelle Eingriffe und daraus resultierende mögliche Folgeschäden thermischer und statischer Natur. Auch ist es möglich, wie hier in der Marsstraße, die einflügeligen Fenster trotz Beibehaltung der tragenden Struktur durch zweiflügelige zu ersetzen. Die Fenster FIN-Window Nova-line in der Aluminium-Variante für außen und der Kunststoff-Variante für innen sind nicht nur flexibler für die Innenraumnutzung, sondern schonen aufgrund des deutlich geringeren Gewichtes auch die beweglichen und tragenden Teile.

Das eingesparte Gewicht konnte so in eine gute Zweifachverglasung gehen, ohne zu einer Überbelastung der strukturellen Teile zu führen. Darüber hinaus ist der Austausch um ein Vielfaches schneller als ein herkömmlicher Fenstertausch. Gebäudeschäden in der Bauphase werden minimiert. In der Marsstraße konnte Finstral den Fenstertausch in einer Woche pro Etage durchführen, also in nur rund sechs Wochen alle in Sanierung befindlichen Stockwerke mit neuen Fenstern ausstatten.

Unisono ist man sich heute darüber einig, dass dieser Fenstertausch wesentlicher Bestandteil der gelungenen Sanierung war. Nach dem schnellen, bis in alle Details geplanten und unkomplizierten Einbau bieten die neuen Zweiflügelfenster heute hohen Raumkomfort mit optimalem Schallschutz, bester Luftdichtheit, Wärmedämmung im Winter, gutem Hitzeschutz im Sommer und einer hohen Energieeffizienz.

Projektsteckbrief:
Objekt: Gewerbebau mit Büroflächen
Bauaufgabe: Fensteraustausch
Architekten: Ingenieurbüro Jürgen Konrad
Baujahr: 1969; Sanierungsjahr: 2023
Gesamtfläche: 6.005 m²
Ort: München, Deutschland
Finstral-Elemente:

• Fenster FIN-Window Nova-line 90+8 Aluminium-Kunststoff